Eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen stellt für Mieter eine ernste Bedrohung dar, da sie oft unmittelbar den Verlust des Wohnraums bedeutet. Doch das Mietrecht bietet mit der sogenannten Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) eine Möglichkeit, die Folgen einer Kündigung noch abzuwenden.
Wann kann die Schonfristzahlung genutzt werden?
Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ist gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gerechtfertigt, wenn der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten in Verzug ist.
Die Miete ist laut § 556b Abs. 1 BGB spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats zu zahlen, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde.
Doch selbst in diesem Fall kann das Mietverhältnis gerettet werden, wenn:
Die ausstehenden Beträge vollständig beglichen werden, einschließlich etwaiger Verzugszinsen und Kosten.
Die Zahlung innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage erfolgt.
Wichtig: Die Schonfristzahlung gilt ausschließlich für Wohnraummietverhältnisse.
Folgen der Schonfristzahlung:
Wird die ausstehende Miete innerhalb der gesetzlichen Frist gezahlt, verliert die fristlose Kündigung ihre Wirksamkeit. Das Mietverhältnis wird in diesem Fall fortgesetzt, als ob die Kündigung nie erfolgt wäre.
Einschränkungen der Schonfristzahlung:
Wiederholte Pflichtverletzungen: Hat der Mieter bereits in der Vergangenheit eine Kündigung durch Schonfristzahlung abgewendet, kann der Vermieter unter Umständen dennoch auf der Räumung bestehen, indem er gleichzeitig eine fristgerechte Kündigung ausspricht.
Keine Anwendung auf fristgerechte Kündigungen:
Die Schonfristzahlung hat keine Auswirkungen auf eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Urteilen die Anwendung dieser Vorschriften konkretisiert:
BGH, Urteil vom 23. Oktober 2024, Az. VIII ZR 106/23:
In diesem Fall stellte der BGH klar, dass eine Schonfristzahlung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nur die fristlose Kündigung unwirksam macht, nicht jedoch eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung.
BGH, Urteil vom 19. September 2018, Az. VIII ZR 231/17:
Der BGH entschied, dass Vermieter bei Zahlungsverzug des Mieters sowohl fristlos als auch ordentlich kündigen können. Eine Schonfristzahlung des Mieters macht in diesem Fall nur die fristlose Kündigung unwirksam, nicht jedoch die ordentliche Kündigung.
Diese Urteile verdeutlichen, dass Mieter bei Zahlungsrückständen nicht nur die fristlose, sondern auch eine mögliche ordentliche Kündigung im Blick behalten müssen. Eine Schonfristzahlung kann die fristlose Kündigung abwenden, schützt jedoch nicht vor den Folgen einer ordentlichen Kündigung.
Die Rolle des Rechtsanwalts in solchen Situationen ist es ratsam, schnell rechtlichen Beistand zu suchen, um alle Optionen zu prüfen und die richtigen Schritte einzuleiten. Ein erfahrener Anwalt kann:
Die Rechtmäßigkeit der Kündigung überprüfen
Gegebenenfalls Verhandlungen mit dem Vermieter aufnehmen
Die Möglichkeit einer Rücknahme der Klage oder Einigung ausloten
Fazit: Handeln Sie schnell und entschlossen!
Die Schonfristzahlung ist eine wertvolle Möglichkeit, eine fristlose Kündigung abzuwenden und den Wohnraum zu sichern. Dennoch erfordert sie entschlossenes Handeln und genaue Kenntnis der rechtlichen Anforderungen. Wenn Sie eine Kündigung erhalten haben, sollten Sie umgehend Kontakt zu einem Rechtsanwalt aufnehmen, um Ihre Rechte zu wahren und mögliche Lösungen zu besprechen.
Unsere Kanzlei steht Ihnen kompetent und engagiert zur Seite, um Ihre Interessen zu schützen.