Baumängel am Bau: Was Bauherren jetzt beachten sollten

Ein eigenes Haus zu bauen oder eine Immobilie zu sanieren, ist für viele Menschen ein einmaliges und bedeutendes Projekt. Umso größer ist die Enttäuschung, wenn sich nach der Bauausführung Mängel zeigen.

Baumängel sind dabei kein seltenes Phänomen. Entscheidend ist jedoch, dass Bauherren ihre Rechte kennen und von Beginn an richtig handeln.

Wann liegt ein Baumangel vor?

Die rechtliche Grundlage findet sich in § 633 BGB. Danach hat der Unternehmer dem Besteller ein Werk frei von Sachmängeln zu verschaffen.

Einfach formuliert liegt ein Mangel vor, wenn die tatsächliche Ausführung des Bauwerks vom geschuldeten Sollzustand abweicht. Maßgeblich ist zunächst, was vertraglich vereinbart wurde. Dazu gehören insbesondere die Baubeschreibung, Leistungsverzeichnisse, vertragliche Qualitätsvereinbarungen sowie gegebenenfalls auch Werbeaussagen oder Prospektangaben.

Auch wenn nicht jedes Detail ausdrücklich geregelt ist, müssen Bauleistungen grundsätzlich den anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Verstöße hiergegen können bereits für sich genommen einen Mangel darstellen.

Abnahme, Dokumentation und Beweissicherung

Eine besondere Bedeutung kommt der Abnahme zu. Mit der Abnahme erklärt der Bauherr grundsätzlich, dass das Werk im Wesentlichen vertragsgemäß hergestellt wurde. Zugleich beginnen regelmäßig die Gewährleistungsfristen zu laufen. Bei Bauwerken beträgt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche grundsätzlich fünf Jahre.

Außerdem kann sich mit der Abnahme die Beweislast zulasten des Bauherrn verschieben. Deshalb sollten Mängel sorgfältig dokumentiert werden, etwa durch Fotos, Videos, Messprotokolle oder die Einschaltung eines Sachverständigen.

Gerade bei größeren oder technisch komplexen Problemen ist es sinnvoll, frühzeitig einen auf das jeweilige Gewerk spezialisierten Sachverständigen hinzuzuziehen.

Mängelanzeige und Fristsetzung

Wird ein Mangel entdeckt, sollte dieser unverzüglich gegenüber dem beauftragten Unternehmen angezeigt werden. Dabei muss der Bauherr nicht zwingend die genaue technische Ursache benennen. Es genügt regelmäßig, die Mangelerscheinung konkret zu beschreiben, sodass der Unternehmer erkennen kann, wo das Problem liegt und was beanstandet wird.

Zugleich sollte eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt werden. Empfehlenswert ist die Angabe eines konkreten Kalenderdatums. Ebenso wichtig ist es, den Zugang der Mängelanzeige nachweisen zu können.

Kostenvorschuss statt eigener Vorleistung

Reagiert der Unternehmer nicht oder verweigert er die Mängelbeseitigung, kommen verschiedene Rechte des Bauherrn in Betracht.

Besonders praxisrelevant ist der Kostenvorschussanspruch gemäß § 637 Abs. 3 BGB. Danach kann der Bauherr vom Unternehmer einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten verlangen. Ziel ist es, die Mängelbeseitigung durchführen zu lassen, ohne zunächst selbst finanziell in Vorleistung gehen zu müssen.

Die voraussichtlichen Kosten sollten dabei sorgfältig beziffert werden, etwa durch ein Sachverständigengutachten oder einen Kostenvoranschlag eines Drittunternehmens.

Fazit

Baumängel sollten nicht vorschnell hingenommen werden. Entscheidend ist ein strukturiertes Vorgehen: Mängel dokumentieren, Fristen richtig setzen, den Zugang nachweisbar gestalten und die weiteren rechtlichen Schritte sorgfältig prüfen.

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