top of page

Schlüsselfertig, bezugsfertig und Abnahme: Diese Begriffe sollten Bauherren kennen

  • Autorenbild: Ali Moukalled
    Ali Moukalled
  • vor 1 Tag
  • 3 Min. Lesezeit

Wer einen Bauvertrag unterschreibt, stößt häufig auf Begriffe wie „schlüsselfertig“, „bezugsfertig“ oder „Abnahme“. Diese Begriffe klingen für viele Bauherren zunächst eindeutig. Tatsächlich werden sie in der Praxis aber häufig falsch verstanden. Gerade daraus entstehen später Streitigkeiten über den Leistungsumfang, Zahlungsraten, Restarbeiten oder Mängel.


Schlüsselfertig: Nicht automatisch vollständig fertig


Der Begriff „schlüsselfertig“ wird von privaten Bauherren besonders häufig falsch verstanden. Viele gehen davon aus, dass ein schlüsselfertiges Haus automatisch vollständig fertig, mängelfrei, bezugsbereit und ohne weitere Zusatzkosten nutzbar ist. Das ist so aber nicht richtig.


Rechtlich ist „schlüsselfertig“ vor allem eine pauschale Beschreibung des Leistungsinhalts. Entscheidend bleibt immer die konkrete Leistungsbeschreibung im Vertrag und in der Baubeschreibung. Konkrete Einzelregelungen gehen der pauschalen Bezeichnung „schlüsselfertig“ grundsätzlich vor.


Das bedeutet: Wenn der Vertrag genau beschreibt, welche Leistungen enthalten sind und welche nicht, kann sich der Bauherr nicht allein darauf berufen, dass das Objekt doch „schlüsselfertig“ versprochen worden sei. Nur wenn die konkrete Leistungsbeschreibung Lücken aufweist, kann die allgemeine Angabe „schlüsselfertig“ helfen, diese Lücken auszulegen.


Eine solche Lücke liegt aber gerade nicht vor, wenn bestimmte Leistungen ausdrücklich aus dem Leistungsumfang herausgenommen wurden. Wenn also im Vertrag steht, dass etwa Malerarbeiten, Bodenbeläge, Außenanlagen, Hausanschlüsse, Terrasse, Garage, Carport, Einfriedung oder bestimmte Abdichtungs- und Anschlussarbeiten nicht enthalten sind oder „bauseits“ zu erbringen sind, werden diese Leistungen nicht automatisch dadurch Vertragsinhalt, dass an anderer Stelle von „schlüsselfertig“ die Rede ist.


Für Bauherren ist deshalb entscheidend: Nicht auf das Wort „schlüsselfertig“ verlassen, sondern genau prüfen, was in der Baubeschreibung tatsächlich enthalten ist.


Bezugsfertig: Bewohnbar ist nicht gleich vollständig fertiggestellt


Auch der Begriff „bezugsfertig“ wird häufig überschätzt. Viele Bauherren verstehen darunter, dass wirklich sämtliche Arbeiten abgeschlossen sein müssen. Tatsächlich bedeutet Bezugsfertigkeit im Kern, dass das Gebäude so weit hergestellt ist, dass es bewohnt werden kann.


Unwesentliche Restarbeiten können der Bezugsfertigkeit entgegenstehen, müssen es aber nicht. Häufig stehen unwesentliche Arbeiten der Bezugsfertigkeit nicht entgegen. Dies kann beispielsweise betreffen:


  • noch ausstehende Malerarbeiten, sofern die Nutzung der Räume dadurch nicht wesentlich beeinträchtigt wird,

  • nicht fertiggestellte Außenanlagen,

  • unvollendete Fassadenarbeiten, sofern diese die Bewohnbarkeit nicht erheblich beeinträchtigen,

  • fehlende Garagen oder Stellplätze,

  • noch ausstehende Restarbeiten, die den Einzug nicht wesentlich verhindern.


Für Bauherren ist das besonders relevant, weil an die Bezugsfertigkeit häufig Zahlungsraten oder Fristen anknüpfen. Wer glaubt, erst bei vollständiger Fertigstellung zahlen zu müssen, kann durch eine Bezugsfertigkeitsklausel überrascht werden.


Abnahme: Ein entscheidender rechtlicher Wendepunkt


Die Abnahme ist einer der wichtigsten Begriffe im privaten Baurecht. Viele Bauherren verstehen darunter nur eine gemeinsame Schlussbegehung. Rechtlich ist die Abnahme aber ein entscheidender Wendepunkt.


Mit der Abnahme bestätigt der Bauherr grundsätzlich, dass die Leistung im Wesentlichen vertragsgerecht erbracht wurde. Gleichzeitig beginnen regelmäßig Gewährleistungsfristen zu laufen. Außerdem kann sich die Beweislast zulasten des Bauherrn verschieben.


Nach der Abnahme muss dann häufig der Bauherr beweisen, dass ein Mangel vorliegt und dieser auf eine vertragswidrige Leistung des Unternehmers zurückzuführen ist.


Deshalb sollten Bauherren eine Abnahme nie unvorbereitet durchführen. Mängel sollten konkret protokolliert werden. Bei wesentlichen Mängeln sollte sorgfältig geprüft werden, ob die Abnahme überhaupt erklärt werden sollte.


Fazit


Begriffe wie „schlüsselfertig“, „bezugsfertig“ und „Abnahme“ können für Bauherren erhebliche rechtliche und wirtschaftliche Folgen haben. Entscheidend ist nicht das allgemeine Verständnis dieser Begriffe, sondern der konkrete Inhalt des Vertrags und der Baubeschreibung.


Benötigen Sie Unterstützung bei der Prüfung eines Bauvertrags oder bei Fragen zur Abnahme?


Kontaktieren Sie uns – wir prüfen Ihren Bauvertrag kompetent und zielgerichtet und unterstützen Sie bei der Durchsetzung Ihrer Rechte.


Rechtsanwalt Ali Moukalled hat sich mit diesen und weiteren häufig missverstandenen Begriffen in Bauverträgen auch in einem ausführlichen Beitrag befasst. Den Artikel finden Sie hier:


"myHOMEBOOK: Fachbegriffe im Bauvertrag, die Bauherren oft falsch verstehen" (https://www.myhomebook.de/service/fachbegriffe-im-bauvertrag-die-bauherren-oft-falsch-verstehen)


Der Beitrag wurde zudem bei BILD aufgegriffen:


bottom of page