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Bauträger, Generalunternehmer und Generalübernehmer: Diese Unterschiede sollten Bauherren kennen



  • Autorenbild: Ali Moukalled
    Ali Moukalled
  • vor 1 Tag
  • 2 Min. Lesezeit


Wer ein Haus bauen oder eine noch zu errichtende Immobilie erwerben möchte, stößt häufig auf Begriffe wie Bauträger, Generalunternehmer oder Generalüber-nehmer. Diese Begriffe werden im Alltag oft vermischt. Rechtlich und praktisch bestehen jedoch erhebliche Unterschiede. Für Bauherren ist diese Unterscheidung wichtig, weil sich daraus unterschiedliche Vertragsmodelle, Pflichten und Risiken ergeben können.


Der Bauträger: Grundstück und Bauleistung aus einer Hand.


Ein Bauträger verkauft in der Regel ein Grundstück oder einen Grundstücksanteil zusammen mit der Verpflichtung, darauf ein Gebäude zu errichten. Der private Erwerber kauft also nicht nur eine Bauleistung, sondern regelmäßig auch das Grundstück oder eine Eigentumswohnung.


Typisch ist etwa der Erwerb einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung oder eines Hauses vom Bauträger. Der Bauträger bleibt bis zur Eigentumsübertragung regelmäßig selbst Eigentümer des Grundstücks und schuldet dem Käufer die Herstellung des Objekts nach Maßgabe des Vertrags und der Baubeschreibung.


Beim Bauträgervertrag spielen daher insbesondere die Eigentumsübertragung, die Zahlungsraten nach Baufortschritt und die Baubeschreibung eine zentrale Rolle. Für Käufer ist entscheidend, genau zu prüfen, welche Leistungen tatsächlich geschuldet sind und welche Ausstattungsmerkmale, Nebenleistungen oder Zusatzarbeiten möglicherweise nicht vom Vertrag umfasst sind.


Der Generalunternehmer: Ein zentraler Ansprechpartner für die Bauausführung


Ein Generalunternehmer baut dagegen auf einem Grundstück, das dem Bauherrn bereits gehört. Er übernimmt gegenüber dem Bauherrn die Bauausführung insgesamt oder jedenfalls wesentliche Teile davon.


Dabei bedient sich der Generalunternehmer häufig verschiedener Nachunter-nehmer. Vertragspartner des Bauherrn bleibt aber der General-unternehmer. Für den Bauherrn hat dies den Vorteil, dass er grundsätzlich einen zentralen Ansprechpartner für die vertraglich übernommenen Bauleistungen hat.


Beim Generalunternehmervertrag geht es häufig stärker um den konkreten Leistungsumfang, die Bauzeit, Nachträge, Mängelrechte und Schnittstellen zu Leistungen, die der Bauherr selbst organisieren muss. Gerade deshalb sollte vor Vertragsschluss sorgfältig geprüft werden, welche Arbeiten der Generalunter-nehmer tatsächlich übernimmt und welche Leistungen ausdrücklich ausgeschlossen sind.


Der Generalübernehmer: Planung, Koordination und Ausführung durch Dritte


Der Generalübernehmer unterscheidet sich vom Generalunternehmer dadurch, dass er die Bauleistungen in der Regel nicht selbst ausführt. Vielmehr lässt er diese vollständig oder jedenfalls überwiegend durch Dritte erbringen.


Häufig übernimmt der Generalübernehmer zusätzlich Planungs- und Koordinierungsleistungen. Auch hier ist für Bauherren entscheidend, welche Leistungen konkret übernommen werden und welche Planungs-, Genehmigungs- oder Ausführungsleistungen eventuell ausgeschlossen sind.


Gerade bei einem Generalübernehmervertrag sollte genau geprüft werden, ob alle für das Bauvorhaben erforderlichen Leistungen enthalten sind. Andernfalls können erhebliche Zusatzkosten entstehen, etwa wenn bestimmte Leistungen bauseits zu erbringen sind oder später gesondert beauftragt werden müssen.


Fazit


Die Begriffe Bauträger, Generalunternehmer und Generalübernehmer stehen für unterschiedliche Vertragsmodelle und können für Bauherren erhebliche rechtliche und wirtschaftliche Folgen haben. Entscheidend ist nicht die Bezeichnung allein, sondern der konkrete Inhalt des Vertrags und der Baubeschreibung.


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Rechtsanwalt Ali Moukalled hat sich mit diesen und weiteren häufig missverstandenen Begriffen in Bauverträgen auch in einem ausführlichen Beitrag befasst. Den Artikel finden Sie hier:


"myHOMEBOOK: Fachbegriffe im Bauvertrag, die Bauherren oft falsch verstehen" (https://www.myhomebook.de/service/fachbegriffe-im-bauvertrag-die-bauherren-oft-falsch-verstehen)


Der Beitrag wurde zudem bei BILD aufgegriffen:


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